来源：21世纪经济报道 作者：李莎

　　人口与房价增长同步吗？ 14个“双万”城市十年人口增长近5000万 只有2个房价未翻倍

　　深圳十年来人口增长最多，成都十年来房价涨幅最大。

　　人口和经济发展水平是影响房价变动的重要因素，城市新增人口带来大量住房需求，经济增长则在一定程度上提升居民购房能力。房价变动不仅直接反映行业现状，也间接影响中国经济的整体发展。

　　在这样的大背景下，梳理千万人口、万亿GDP的“双万”城市近十年(2010-2020年)房价增长情况，对于把握我国城市房价变化有重要的参考意义。

　　随着各省市七普人口数据次第公布，千万人口城市版图基本成型。21世纪经济研究院梳理各省市统计局数据发现，截至2020年，我国共有18个城市进入千万人口城市阵营，包括重庆、上海、北京、成都、广州、深圳、天津等，其中重庆人口最多，达3205.4万人，继续维持第一大千万人口城市地位。

　　与2010年六普数据相比，2020年七普数据显示，新晋千万人口城市共有7个，即西安、郑州、武汉、杭州、东莞、青岛和长沙，而南阳、保定跌出千万人口城市之列。据河北省七普报告，2010-2020年，保定常住人口是河北人口增长最多的5个地区之一，跌出千万人口城市系剔除定州、雄安新区数据所致。

　　在千万人口城市中，除哈尔滨十年来常住人口减少62.6万人之外，其余17城常住人口均呈现增长状态。其中十年来常住人口绝对增量排名前3的城市为深圳、成都和广州，分别增长720.2万人、689万人和597.6万人；十年来常住人口增幅排名前3的城市为深圳、西安和成都，增幅分别为69.5%、53.0%和49%。

　　在18个千万人口城市中，除东莞、石家庄、哈尔滨和临沂外，其余14个城市GDP均超万亿元，可称之为“双万”城市。

　　从2010年到2020年，这14个“双万”城市房价上涨情况如何？除了人口和经济发展水平外，还有哪些因素影响城市房价？为何一些“双万”城市人口增长多，但房价涨幅低？

　　深上北广房价绝对增长值排名前4

　　就新增人口而言，近十年，14个“双万”城市常住人口均呈现增长状态，人口增量达4921.7万人，平均人口增幅26.8%。

　　21世纪经济研究院梳理易居百城房价指数发现，就房价上涨而言，14个“双万”城市房价全部上涨，但上涨价格和上涨幅度分化严重，房价上涨区间横跨0.65万-3.44万元/平方米，一半城市房价上涨超万元；房价涨幅在60.6%-171.7%区间，12个城市十年来房价涨幅超100%，也就是说，86%的“双万”城市房价翻番。

　　得益于经济水平、产业就业和社会文化资源等多方面优势，一线城市仍然有旺盛的房价上涨动力。深圳、上海、北京和广州四大一线城市房价绝对增长值排名前4，近十年分别上涨3.44万元/平方米、3.37万元/平方米、2.79万元/平方米和1.68万元/平方米。

　　紧随其后的是苏州、成都、杭州、西安等房地产热点城市，近十年房价分别上涨1.5万元/平方米、1.09万元/平方米、1.08万元/平方米和0.89万元/平方米。产业聚集、经济发展动力强、落户政策和人才政策相对宽松等成为驱动热点房地产城市房价上涨的共同动力。

　　“双万”城市近十年房价涨幅与房价绝对增长值之间存在错位情况。房价涨幅前5城市为成都、深圳、上海、广州和西安，涨幅分别为171.7%、168.4%、150.5%、143.9%和139.5%。

　　房价基数高低不等是房价绝对增长值和房价涨幅排名错位的最重要原因。

　　北京十年来房价上涨2.79万元/平方米，在14城中排名第3，但由于2010年房价基数为2.03万元/平方米，房价涨幅137%，在14城中排名第6。

　　成都2010年房价为0.63万元/平方米，十年来房价增长1.09万元/平方米，为成都带来171.7%的房价涨幅，居14个“双万”城市之首。

　　重庆与成都是西南“双子星”城市，但重庆房价的绝对增长值和房价涨幅远低于成都。2010年，重庆房价0.56万元/平方米，近十年房价增长0.73万元/平方米，房价涨幅128.4%，分别排名第11位和第9位。这与重庆大力发展保障性住房、试点房产税、推行地票制度、土地供应较为充足等因素有关。

　　从地域分布来看，14座“双万”城市中，北方城市有北京、天津、西安、郑州和青岛5座，除北京和西安外，天津、郑州和青岛十年房价绝对增长值在0.71万-0.78万元/平方米之间，涨幅在76.6%-127.1%之间，房价绝对增长值和房价涨幅排名都比较靠后。这在一定程度上反映出除少部分城市外，北方城市整体的房价上涨动力不如南方城市。