上海房地产迎来周期性大年是多重因素导致的，但根本因素是近几年累计的购房需求的释放导致的

导读

上海房地产迎来周期性大年是多重因素导致的，但根本因素是近几年累计购房需求的集中释放。

◎? 研究员 /?马千里、邱娟、周奇

随着“人才争夺战”逐渐步入尾声，越来越多的中心城市将迎来人口增速放缓，步入新增住房需求减少的发展新周期。但作为国内城市发展“先行者”的上海，在人口率先进入缓慢增长期后，楼市却在2020年迎来大幅放量，全年土地出让金反超杭州，居于全国之首；楼市、地市热度高涨，进入房地产周期的“大年”。对此，本文联系调控、旧改、地价传导等相关因素进行分析，通过厘清上海再迎房地产大年的动因、找到相关市场特征并总结市场逻辑，从而更好地把握中心城市在人口缓增时代的发展机会。

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研究背景：人口增长逐步放缓

2020年上海商品房成交量价明显却上涨

近年来，受控制城市人口规模以及高房价的影响下，上海人口增长明显放缓，近年来常住人口增长明显低于2015年之前水平。但在人口缓增的背景下，上海的房地产市场也迎来了一个成交“大年”，2020年上海住宅成交量价均创下近四年新高，市场活跃度明显提升。

1、高房价、高落户门槛影响下，上海人口增长步入缓增时代（略）

2、量价走势：市场量价呈现明显的周期性，约5年为一个涨跌周期（节选）

而在市场表现方面。从2000年~2020年近二十年的新建住宅成交量价走势来看，上海的住宅市场成交呈现出明显的周期性，约5年便出现一个成交“大年”，即成交量价在该年均出现明显的上涨，譬如2004年、2009年。而近几年市场表现方面，在经历2015年、2016年的大年后，上海的住宅市场迎来了回调的时期，成交量较为低迷，不过2020年新房成交量价较前几年有明显的复苏态势。由于供应及购房需求向二手房市场转移等因素，2020年新房成交规模涨幅相对较小；不过，房价上扬势头较为明显，2020年上海新建住宅成交均价达元/平方米，同比上涨了11%。

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住宅市场活跃度大幅提升

未来市场挑战与机遇并存

经过上一章的分析，可以看出上海的住宅市场在2020年活跃度明显上升，无论是成交量还是房价均出现显著的上升势头，这也预示着接下来上海的房地产市场充满着机遇和挑战。接下来，我们将会对2020年上海房地产市场在新房、二手房及土地市场上的表现进行详细分析，来找出接下来上海市场面临的机遇点与挑战点。

1、新房:成交规模达到近四年最高点，中心城区一房难求

先来看当年上海新房市场的表现。据CRIC数据，2020年上海新房成交面积达到917万平方米，创下近四年来的最高点；成交金额表现更加亮眼，已经逼近2016年的历史高点，总成交金额达5134亿元，上海新房市场活跃度较前三年明显提升。

新房成交规模的大幅上涨充分体现了2020年上海楼市的火热。根据CRIC机构统计，在地市持续火热及价格预期看涨的情况下，购房者置业热情居高不下，2020年项目整体认筹情况也较2019年大幅提升，尤其是外环内项目，认筹率基本都在200%以上。而郊环外市场虽然在整体楼市大热带动下有所升温，但认筹率同比涨幅相对较低，同比仅上涨了19%，远低于其它环线的涨幅。

结合项目具体成交情况来看。以2020年上海入市销售的新房项目成交单价来看，随着单价的上涨，项目去化也明显趋好，如单价在10万元/平方米以上的项目平均去化率可达91%，尚汇豪庭、绿地海铂外滩等顶豪项目去化率均达100%，部分有学区加持的项目认筹率甚至高达500%以上。这是由于这些单价较高的项目往往位置优势突出，配套特别是教育资源明显优于其他区域，如单价在8万元/平方米的项目基本都位于静安、黄浦、杨浦、长宁等区位配套均优的中环内，同时2020年大量国外留学生回国上学，有大量的置业需求，也进一步利好高端住宅的销售。

而均价在4万元/平方米以下的项目开盘当月平均去化率仅有39%，明显低于中高端住宅项目。从位置来看，这些项目多位于崇明、奉贤、金山等区域的远郊板块，离主城区较远，并且多缺少地铁等配套设施。尽管价格较低，但仍难吸引购房需求，项目去化情况也相对较差。不过，在均价低于4万的项目中，也有少部分项目开盘的当月能去化9成以上，典型如临港新城板块，在自贸区利好的加持下，这一板块的住宅销售市场相对而言热度较高，项目去化情况也相对较好，如万科金域澜湾鹭语墅首开即全部售罄。